Rusun Subsidi Manggarai vs Meikarta, Akses Jadi Faktor Penentu

JAKARTA – Akses transportasi, jarak ke tempat kerja, harga hunian, hingga skema cicilan menjadi faktor penting yang menentukan prospek rusun subsidi di Manggarai, Jakarta Selatan, dan Meikarta, Kabupaten Bekasi, di tengah tekanan daya beli masyarakat.

Head of Research Colliers Indonesia Ferry Salanto menilai kedua kawasan memiliki keunggulan dan tantangan berbeda. Manggarai dinilai lebih kuat dari sisi konektivitas karena terintegrasi dengan Stasiun Manggarai, sedangkan Meikarta membutuhkan dukungan harga, pembiayaan, akses, fasilitas kawasan, serta kepastian pembangunan untuk menarik calon penghuni.

“Kalau saya lihat Manggarai punya keunggulan ya, dari sisi TOD-nya terutama. Sementara kalau Meikarta mungkin lebih sensitif terhadap harga, kemudian akses, terus employmentcatchment-nya, kemudian juga confidence dari masyarakat,” kata Ferry dalam konferensi pers virtual Outlook Property Market Q3 2026, Rabu (07/10/2026), sebagaimana diberitakan Investortrust, Rabu, (07/10/2026).

Menurut Ferry, melemahnya daya beli membuat masyarakat semakin memperhitungkan keseluruhan pengeluaran untuk memiliki dan menempati sebuah hunian. Pertimbangan tersebut tidak berhenti pada harga rumah atau besaran cicilan, tetapi juga mencakup ongkos perjalanan dan biaya hidup sehari-hari.

“Jadi valueproposition-nya bukan hanya sekadar dapetin rumah, tapi juga potensi penghematan biaya dan waktu perjalanan sehari-hari,” ujarnya.

Ia mengatakan faktor tersebut menjadi semakin penting ketika kemampuan belanja masyarakat mengalami tekanan. Hunian yang lokasinya dekat dengan transportasi publik dan tempat kerja, menurut dia, dapat memberikan penghematan yang tidak langsung terlihat dari harga jual unit.

“Jadi masyarakat itu sebenarnya enggak hanya berhitung berapa harga rumah dan berapa cicilan tiap bulannya, tapi yang dihitung itu adalah total cost of living,” jelasnya.

Ferry menambahkan, perbedaan lokasi dapat membuat hunian dengan harga lebih tinggi justru memiliki beban pengeluaran yang lebih rendah apabila penghuni dapat menghemat waktu dan biaya perjalanan.

“Karena rumah yang sedikit mahal tapi misalnya dekat dengan transportasi dan tempat kerja tentu kondisinya bisa lebih terjangkau dibandingkan rumah yang lebih murah tapi jauh,” katanya menambahkan.

Kawasan Manggarai memiliki keunggulan berupa integrasi dengan simpul transportasi publik. Rencana pembangunan rusun subsidi di lokasi tersebut disebut mencapai sedikitnya 3.700 unit.

PT KA Properti Manajemen (KAI Properti) sebelumnya menawarkan Maraya Residences di kawasan Manggarai dengan harga mulai Rp294 juta per unit. Hunian tersebut mengusung konsep transit oriented development (TOD) dan berada di sekitar Stasiun Manggarai.

Manager Corporate Communication KAI Properti Bramantya Candrika mengatakan Maraya Residences merupakan salah satu produk yang diperkenalkan dalam KAI Expo 2026.

“Melalui KAI Expo 2026, masyarakat dapat mengenal lebih dekat berbagai produk unggulan yang kami hadirkan. Maraya Residences, KAI Living Dayang Sumbi, KAI Living Gondangdia, dan Truntum Hotel Cihampelas memiliki karakteristik serta keunggulan masing-masing yang dihadirkan untuk menjawab beragam kebutuhan masyarakat,” ujar Bramantya dalam keterangannya, Jumat (04/09/2026) lalu.

Maraya Residences memiliki 1.276 unit yang terdiri atas 770 unit tipe studio, 198 unit tipe 36, dan 308 unit tipe 45. KAI Properti juga menawarkan pilihan cicilan mulai sekitar Rp1 juta per bulan.

Survei yang dilakukan dalam Danantara Housing Expo 2026 pada 27-30 Agustus 2026 di NICE PIK 2, Tangerang, menunjukkan tingginya minat responden terhadap hunian tersebut. Sebanyak 956 atau 81,6 persen dari 1.171 responden menyatakan berminat tinggal di Maraya Residences.

Tipe 36 dengan dua kamar tidur menjadi pilihan terbanyak dengan porsi 59,4 persen. Sementara itu, sebanyak 85,2 persen responden mempertimbangkan kedekatan hunian dengan stasiun atau transportasi umum.

Di sisi lain, prospek rusun subsidi di Meikarta akan sangat dipengaruhi kemampuan pengembang dan pemerintah memastikan aspek pembiayaan, akses, fasilitas, serta kepastian pembangunan.

Pemerintah mendorong pembangunan rusun subsidi di kawasan Meikarta, Kabupaten Bekasi, sebagai bagian dari program 3 juta rumah. Lahan seluas 30 hektare yang dihibahkan Lippo Group untuk proyek tersebut telah diperiksa Badan Pengawasan Keuangan dan Pembangunan (BPKP) serta Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP).

“Kita juga tadi sudah mendengar bagaimana Meikarta, mudah-mudahan bisa segera dibangun dan bisa ada skema untuk pembelian bagi masyarakat,” kata Ara dalam acara Danantara Housing Expo 2026 di NICE PIK 2, Tangerang, Kamis (27/08/2026).

Lokasi proyek tersebut disebut berjarak sekitar 10 menit dari rumah sakit, pasar, sekolah, dan kawasan industri. Namun, aspek legalitas proyek masih menjadi salah satu tahapan yang harus diselesaikan sebelum penjualan unit dimulai.

Chairman of Lippo Group James Riady mengatakan topping off pembangunan rusun subsidi Meikarta direncanakan pada akhir 2026. Penjualan unit belum dimulai karena proses legalitas dan hukum proyek masih berlangsung di Kementerian Keuangan dan Dewan Perwakilan Rakyat (DPR).

“Belum, belum. Karena kan proses legalitasnya dan proses hukumnya di Kementerian Keuangan, lalu ke DPR kan masih berlangsung,” kata James.

Setelah proses tersebut berjalan, rusun subsidi Meikarta dirancang menawarkan tenor pembiayaan hingga 40 tahun dengan bunga tetap 2,75 persen per tahun. Untuk unit satu kamar tidur, cicilan yang dicontohkan berada di kisaran Rp2 juta-Rp2,5 juta per bulan dengan tenor 40 tahun.

“Saya contoh nih di Meikarta ya, kita yang onebedroom saja di sana sebulan Rp 2 juta sampai Rp 2,5 juta (cicilannya),” ujarnya.

Rusun subsidi Meikarta direncanakan dibangun dalam tiga kawasan dengan luas masing-masing sekitar 10 hektare. Unit yang ditawarkan terdiri atas satu kamar tidur tipe 25 dan 27, dua kamar tidur tipe 35 dan 37, serta tiga kamar tidur tipe 45.

Secara keseluruhan, proyek yang merupakan aset PT Lippo Cikarang Tbk (LPCK) tersebut ditargetkan menghasilkan 141.000 unit apartemen subsidi atau setara dengan 54 tower. []

Redaksi01