PPN Rumah Ditanggung Pemerintah, Tapi Tak Semua Pembeli Bisa Dapat

JAKARTA – Insentif pajak pertambahan nilai ditanggung pemerintah (PPN DTP) untuk pembelian rumah sepanjang 2026 tidak otomatis berlaku bagi setiap transaksi. Pembeli harus memenuhi sejumlah persyaratan, sementara sebagian ketentuan justru menjadi tanggung jawab pengembang.

Ketentuan tersebut diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 90 Tahun 2025 yang memberikan fasilitas PPN DTP sebesar 100 persen atas penyerahan rumah tapak dan satuan rumah susun selama periode 1 Januari hingga 31 Desember 2026.

Namun, fasilitas tersebut memiliki batas nilai. Rumah yang memperoleh insentif harus memiliki harga jual paling tinggi Rp5 miliar, sedangkan PPN yang ditanggung pemerintah hanya dihitung atas bagian harga jual sampai dengan Rp2 miliar.

Dengan demikian, apabila harga rumah mencapai Rp3 miliar, PPN atas bagian harga Rp2 miliar ditanggung pemerintah, sementara PPN atas nilai yang melebihi batas tersebut tetap menjadi tanggungan pembeli.

Ketentuan itu membuat calon pembeli perlu mencermati detail transaksi sebelum membayar uang muka. Sebagaimana diberitakan Kumparan, Kamis, (08/10/2026), terdapat delapan kondisi yang dapat menyebabkan fasilitas PPN DTP tidak diberikan.

Salah satu ketentuannya berkaitan dengan waktu pembayaran. Insentif tidak berlaku apabila uang muka atau cicilan pertama telah dibayarkan sebelum 1 Januari 2026.

Fasilitas tersebut juga hanya dapat dimanfaatkan untuk satu rumah tapak atau satu satuan rumah susun bagi setiap orang pribadi. Selain itu, rumah yang diperoleh melalui fasilitas PPN DTP tidak boleh dipindahtangankan dalam jangka waktu satu tahun sejak penyerahan.

Persyaratan juga melekat pada pengembang. Insentif dapat tidak diberikan apabila pengembang tidak menerbitkan faktur pajak sesuai ketentuan, tidak mendaftarkan berita acara serah terima, atau tidak melaporkan realisasi PPN yang ditanggung pemerintah.

Artinya, calon pembeli tidak cukup hanya memastikan dirinya memenuhi persyaratan. Kepatuhan pengembang dalam memenuhi kewajiban administrasi perpajakan juga menjadi faktor penting agar fasilitas tersebut dapat diterapkan.

Sementara itu, kelanjutan insentif perumahan setelah 2026 masih menunggu ketentuan final pemerintah. Menteri Koordinator (Menko) Bidang Perekonomian Airlangga Hartarto pada 30 September 2026 menyampaikan bahwa PPN DTP perumahan akan dilanjutkan pada 2027 untuk pembelian rumah hingga Rp2 miliar.

Rencana tersebut belum menjadi ketentuan final, sehingga mekanisme dan persyaratan yang berlaku pada 2027 masih perlu menunggu regulasi resmi. Kondisi itu membuat keputusan membeli rumah sebaiknya tidak semata-mata didasarkan pada kekhawatiran kehilangan insentif.

Bagi calon pembeli, langkah yang perlu dilakukan antara lain memastikan harga rumah sesuai batas fasilitas, memeriksa waktu pembayaran, serta memastikan status dan kewajiban pengembang. Dokumen transaksi seperti bukti pembayaran, berita acara serah terima, dan faktur pajak juga perlu disimpan sebagai bukti administrasi.

Dengan demikian, manfaat PPN DTP 2026 tidak hanya bergantung pada kapan rumah dibeli, tetapi juga pada terpenuhinya seluruh persyaratan oleh pembeli dan pengembang. Calon pembeli juga perlu membandingkan kondisi pembelian saat ini dengan ketentuan yang nantinya berlaku pada 2027 sebelum mengambil keputusan. []

Redaksi01