Generasi Muda Enggan Beli, Pasar Properti Hadapi Krisis Kesesuaian
JAKARTA – Tumpukan puluhan ribu unit apartemen yang belum terserap di pasar menyoroti persoalan mendasar di sektor properti, yakni ketidaksesuaian produk hunian dengan kebutuhan generasi muda, bukan semata lemahnya daya beli.
Kondisi ini terlihat dari sekitar 41.300 unit apartemen di Jakarta yang belum terjual, di tengah perubahan preferensi milenial dan Generasi Z (Gen Z) yang kini lebih selektif dalam memilih hunian.
Chief Executive Officer (CEO) Leads Property Services Indonesia, Hendra Hartono, menilai masalah utama terletak pada ketidaktepatan produk yang ditawarkan pengembang terhadap karakter konsumen saat ini.
“Ini wrong product for wrong generation,” ujarnya dalam forum PropertyGuru Asia Property Awards Indonesia, sebagaimana dilansir Bisnis, Jumat, (24/04/2026).
Ia menjelaskan, generasi muda tidak lagi menjadikan kepemilikan rumah sebagai prioritas utama. Pola kerja fleksibel dan mobilitas tinggi membuat keputusan membeli properti cenderung ditunda, bahkan beralih ke opsi sewa.
Selain itu, kenaikan harga properti yang tidak sebanding dengan pertumbuhan pendapatan memperlebar kesenjangan keterjangkauan. Porsi cicilan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) yang idealnya sekitar 30 persen dari penghasilan, kini kerap mencapai 50 persen sehingga berisiko menurunkan kualitas hidup.
Di sisi lain, preferensi hunian juga mengalami pergeseran. Konsumen muda lebih memilih hunian yang dekat dengan transportasi publik, memiliki desain fungsional, serta biaya pengelolaan yang terjangkau. Namun, sebagian besar pasokan yang tersedia dinilai belum memenuhi kriteria tersebut.
Hendra menyebut sekitar 90 persen produk apartemen yang beredar saat ini belum ideal, baik dari sisi ukuran unit maupun kualitas bangunan, sehingga kurang diminati pasar.
“Definisi low-cost dari developer tidak sama dengan ekspektasi mereka,” katanya.
Tekanan terhadap sektor properti juga datang dari faktor eksternal, seperti ketidakpastian global dan potensi kenaikan harga energi yang dapat meningkatkan biaya konstruksi. Kondisi ini berisiko menahan pengembangan proyek baru, terutama di segmen hunian terjangkau.
Meski demikian, sektor residensial dinilai masih memiliki daya tahan karena didorong kebutuhan domestik, terutama di kawasan penyangga Jakarta, meskipun harus diimbangi dengan konsekuensi biaya transportasi dan waktu tempuh yang lebih tinggi.
Sementara itu, Kementerian Keuangan (Kemenkeu) menilai sektor properti tetap berperan penting dalam perekonomian nasional. Analis Kebijakan Ahli Madya Kemenkeu, Kristianto, menyebut kebijakan fiskal terus diarahkan untuk menjaga keterjangkauan hunian melalui berbagai skema pembiayaan.
“Kami melayani semua segmen masyarakat dengan pendekatan berbeda agar semua bisa mendapatkan hunian yang layak,” ujarnya.
Pemerintah juga mendorong transformasi sektor perumahan agar lebih adaptif terhadap kebutuhan pasar. Pelaku industri menilai, penyesuaian produk menjadi kunci utama untuk mengatasi stagnasi dan mengurangi penumpukan stok hunian di pasar properti. []
Penulis: Prasetyo Agung Ginanjar | Penyunting: Redaksi01
